BẤT ĐỘNG SẢN VÀ XU HƯỚNG HẬU COVID
Một khảo sát gần đây nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy có hơn 70% doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BDS bị ảnh hưởng bởi dịch Covid và hơn 90% doanh nghiệp dòng tiền vào không đủ cho các khoản chi cố định: thuê văn phòng, lương, bảo hiểm xã hội…So với các đợt dịch trước đợt dịch lần này khốc liệt và kéo dài hơn nằm ngoài dự đoán của các doanh nghiệp, nhưng đây chỉ là vấn đề của hiện tại về lâu dài dịch vẫn còn rất phức tạp và riêng thị trường bất động sản sẽ có nhiều tác động tới hành vi mua bất động sản, sản phẩm và các công nghệ hỗ trợ cho thị trường, có thể điểm nhanh một vài xu hướng đã và sẽ xuất hiện trong thời gian sắp tới:
1/ Ứng dụng Blockchain cho ngành Bất động sản
Blockchain thực sự vẫn rất lạ lẫm với thị trường Việt nam mặc dù có rất nhiều những sản phẩm từ công nghệ này, nói đơn giản đây là chuỗi (Chain) các ghi nhận quá khứ (Block) liên quan tới các bất động sản (chủ sở hữu, sổ hồng, thông tin chuyển nhượng…). Blockchain tương tự như Sổ cái trong kế toán ghi nhận toàn bộ các thay đổi trong quá khứ liên quan tới bất động sản do đó người mua có thể dễ dàng truy xuất mà không cần thông qua các trung gian như hiện nay (môi giới, phòng công chứng, quy hoạch…), có thể xác định được sở hữu một cách ngay lập tức vì blockchain không cho phép chỉnh sửa các block trong quá khử mà chỉ cho phép ghi thêm block mới và hình thành 1 chuỗi blockchain. Mặc dù hành lang pháp lý hiện tại chưa cho phép các đơn vị cung cấp ở VN có thể hỗ trợ và áp dụng trong ngành nhưng sẽ phát sinh các ứng dụng mới: mua chung Bất động sản, huy động vốn…
Về ngắn hạn các hình thức này cho phép người mua có thể kiểm tra được một cách dễ dàng thông tin của các tài sản mà mình sẽ mua chung (i.e chia nhỏ 500 phần) giá/sở hữu/cũng như vị trí, chỉ cần bỏ ra 5-10tr thay vì 1-2 tỷ/tài sản để sở hữu BDS. Hình thức này có thể khá phù hợp với mong ước sở hữu BDS của đại đa số người dân VN khi mà tiền không nhiều những vẫn có thể sở hữu 1 phần của 1 tài sản là bất động sản.
Rủi ro của hình thức này cũng không hề nhỏ vì chưa có hành lang pháp lý hướng dẫn mua chung BDS, dĩ nhiên, người mua cần phải ủy quyền cho ai đó để giao dịch tài sản của mình, đặc biệt có thể biến tướng thành ponzi một hình thức huy động vốn trái phép.
2/ Văn phòng ảo online-offline, nhà mẫu ảo – Công nghệ thực tế ảo Virtual
Cách đây vài năm một làn sóng văn phòng chia sẽ (Co-working space) trận vào VN và ngay lập tức tạo ra cơn sốt văn phòng dành cho nhóm những công ty khởi nghiệp (Start-up), linh hoạt về chỗ ngồi và không cần 1 văn phòng cố định.
Văn phòng ảo trong tiếng anh là Virtual office – văn phòng ảo cung cấp cho doanh nghiệp các địa chỉ thực và các dịch vụ liên quan mà không cần phải bỏ ra một số tiền lớn, chỉ cần giao nhận thư, địa chỉ, hợp đồng…Điểm đặc biệt hơn của loại hình này là nhân viên có thể làm việc qua 1 office virtual online trên cùng 1 platform, có thể họp trực tuyến, có địa chỉ email và dịch vụ trả lời điện thoại… Dịch covid xuất hiện và kéo dài ít nhất cho tới tháng 10/2021 tức là các doanh nghiệp thích nghi với việc làm việc linh hoạt (workfromehome) có thể giảm chi phí, thích nghi lâu dài với tình hình dịch bệnh phức tạp.
Tương tự văn phòng ảo, công nghệ thực tế ảo có thể được ứng dụng một cách triệt để để xây dựng các nhà mẫu ảo cho các dự án bất động sản, với chi phí giá thành thấp hơn và giúp cho khách hàng có thể có các trải nghiệm từ xa, đặc biệt công nghệ cho phép khách hàng tự thiết kế căn hộ, biệt thự theo ý của mình tương tự như game nhập vai 3D.
3/ Sự kiện mở bán offine dần được thay thế bằng các sự kiện ON_OFF sử dụng công nghệ
Cách đây 1 năm nếu doanh nghiệp bất động sản nào dự định mở bán online đều nhận sự nghi ngờ lớn từ cả người mua lẫn các đối thủ cạnh tranh, chỉ cần không thành công thì sau đó vô số những lời chỉ trích về việc không thể mở bán thành công ở VN vì người Việt chỉ thích sờ, cầm, và cảm xúc cao trào trong 1 sự kiện được đầu tư hoành tráng về kịch bản, âm thanh, MC và lời thúc dục chốt deal từ các môi giới để giành cho mình những lô đẹp nhất của dự án.
Có thể nói rằng Covid đã xuất hiện phần lớn thời gian trong 2021, 6/8 tháng covid xuất hiện và hạn chế tụ tập đông người, các chủ đầu tư phải dời sự kiện mở bán liên tục, các dự định giới thiệu sản phẩm mới đều phải dừng lại…câu hỏi đặt ra là lúc nào sẽ quay trở lại tình trạng bình thường như trước 2020. Câu trả lời là Uncertainty, vì cơ bản nếu như cả thị trường đã tiêm đủ 2 mũi, chính phủ cho phép mở cửa trở lại thì ít nhất cho hết năm 2021 sẽ rất khó khăn trong việc mở bán 1 sự kiện offline vì chính những người mua (thường là người có tiền) sẽ hạn chế đi tới các sư kiện đông người.
Phương án khả dĩ nhất là các chủ đầu tư thay vì tập trung cho các sự kiện mở bán offline hoành tráng thì có thể cân nhắc các sự kiện mở bán sẽ có cả hình thức OFFLINE (dành cho các KH đến sự kiện) và ONLINE (dành cho các KH không muốn đến sự kiện).
4/ Nghịch lý thị trường Sơ cấp – Thứ cấp
Theo dữ liệu lịch sử cứ sau mỗi đợt dịch nhu cầu tìm kiếm và đầu tư bất động sản tăng cao bất thường điển hình vào T3/2021 gây ra một đợt sốt đất diện rộng khi dịch Covid được kiểm soát gần như về 0, tuy nhiên, đợt dịch lần này nặng nề hơn và có thể phải sống chung với covid ít nhất cho hết 2021. Một số ý kiến cho rằng nhu cầu giảm, thị trường đóng băng, giá bất động sản có thể giảm mạnh sau dịch, điều này chưa hợp lý với bối cảnh nền kinh tế VN, GDP/người ngày càng tăng, 1m2 đất vùng ven ở Sgon thời điểm trước 2007 là 20tr/m2, trải qua khủng hoảng kinh tế 2008, đóng băng bất động sản 2009-2013 thì giá hiện tại cũng rơi vào 50-60tr/m2.
Dịch covid vẫn diễn biến khá phức tạp, có thể các giao dịch BDS trong thời gian sắp tới sẽ chủ yếu diễn ra qua các nền tảng online, người mua sẽ dựa nhiều vào uy tín CDT, loại hình BDS, và tình trạng pháp lý, có thể thấy phân khúc chung cư có thể đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp ngày càng gia tăng do nguồn cung khan hiếm và thậm chí thiết lập các mức giá kỷ lục mới ở các khu vực, ngược lại, thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục ảm đạm và chỉ dành cho nhóm có nhu cầu ở thực sự. Cùng với phân khúc chung cư thì nhà mặt phố, cho thuê nhà xưởng phục vụ sản xuất kinh doanh sẽ hồi phục nhanh hơn so với các phân khúc khác.
5/ Xu hướng Giờ làm việc linh hoạt
Thời thế thay đổi đã định hình các ứng viên tìm việc luôn phải đáp ứng được nhu cầu công việc ở bất cư nơi đầu mà không cần tới văn phòng, và cũng không cần gặp sếp trực tiếp mà sẽ nhận việc qua các nền tảng trực tuyến. Riêng thị trường bất động sản trong các giai đoạn giãn cách như hiện nay chi phí cố định vận hành doanh nghiệp, chi phí lương cho đội ngũ môi giới tương đối lớn, nhiều đơn vị chấp nhận cắt giảm 50-70% lương, hoặc thu gọn số lượng đội ngũ môi giới.
Mô hình cộng tác viên mua bán BDS thông qua platform kết nối không yêu cầu ký cố định mà có thể theo hình thức linh hoạt tương tự Grab và Uber, các chủ đầu tư, đơn vị môi giới sẽ hạn chế ký hợp đồng cố định theo tháng mà sẽ tuyển càng nhiều cộng tác viên càng tốt để bán hàng, chi phí cố định sẽ giảm xuống đáng kể nhưng không ảnh hưởng nhiều tới doanh số bán ra.
Thị trường BDS kể từ khi ra đời các giao dịch chủ yếu nhỏ lẻ thông qua truyền miệng, tờ rơi và phải mất 10 năm sau đó mới lên một cấp độ mới được các chủ đầu tư phát triển dự án và mở bán tập trung qua các sự kiện, và khi có ảnh hưởng covid có thể chỉ cần 2 năm tới giao dịch có thể được thực hiện 100% thông qua các nền tảng online.
Nguồn a TuanDM 5/9/2021
